Informations contradictoires sur le web, désinformation sur les réseaux sociaux ou par le voisin qui a vendu sa maison en Espagne il y a 20 ans ^^, etc. Les acquéreurs, futurs acquéreurs et vendeurs ont besoin de clarté pour savoir ce qu’ils devront payer à l’achat, à la revente et les impôts à payer tout le temps où ils possèdent une maison en Espagne.
Selon votre situation : Actuellement propriétaire, futur acquéreur ou vendeur d’un bien en Espagne, faîtes le point sur la fiscalité immobilière en Espagne.
Quelles taxes pour un achat immobilier bien en Espagne ?
-Le plus courant c’est l’ITP, l’Impôt sur la Transmission de Patrimoine dans le cas d’un l’achat d’un bien de seconde main. En Catalogne le taux appliqué est 10 % pour les biens d’une valeur inférieure à 1M€, ensuite il faudra compter 11% pour la part excédant cette somme.
• Un taux réduit de 7 % s’applique si le logement est considéré comme protection officielle.
• Un taux réduit de 5 % s’applique lorsque le bien est destiné à la résidence principale d’une famille nombreuse ou d’une famille monoparentale. Les contribuables de moins de 33 ans, ainsi que les personnes ayant un handicap égal ou supérieur à 65 % peuvent également bénéficier du taux réduit de 5 %
-Sinon, si on achète une construction neuve on doit payer la TVA : 10% du prix du bien.
-S’il s’agit d’une première transmission (souvent le cas pour les nouvelles constructions) il faudra en plus s’acquitter de la taxe AJD, Actes Juridiques Documentés : 1,5% en Catalogne.
En el caso de los documentos notariales, los actos jurídicos documentados o AJD gravan las primeras copias de las escrituras, las matrices, los testimonios y las actas.
Attention : En plus des impôts listés ci-dessus, le jour de l’achat les futurs acquéreurs devront payer des frais de notaire et de « gestor », des frais d’inscription au Registre de la propriété ainsi que d’éventuels frais bancaires, notamment ceux dus à l’émission de chèques ou de virements depuis leur compte bancaire espagnol.
Je vends ma maison en Espagne : Est-ce que je payer des impôts à l’État espagnol ?
1. L’IRNR correspondant à la plus-value immobilière réalisée (ou pas !) et sa rétention de 3% le jour de l’achat pour éviter que le vendeur non-résident partent sans payer ! C’est l’acquéreur qui retiendra ces 3% du prix de vente pour les reverser aux services fiscaux. L’Administration espagnole calculera ensuite s’il y a gain ou perte. Important : En cas de perte il y aura une EXONERATION a posteriori !! d’où l’intérêt de monter son dossier à travers les services d’un comptable espagnol ou gestor, qui se chargera des démarches pour le remboursement de l’impôt).
Gain ou perte patrimonial = valeur de vente – valeur d’achat. La valeur d’achat d’un bien en Espagne n’est pas uniquement constituée par le prix d’achat figurant sur l’acte authentique notarié. L’ensemble des frais et impôts intervenus en lien avec l’achat s’y ajoutent. Sont notamment compris l’Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ou ITP), l’IVA (équivalent espagnol de la TVA réglée dans le cadre de l’achat d’un logement neuf), les frais d’évaluation du bien ou encore les frais de notaire, d’avocat et de l’agence immobilière.
Dans un second temps, les travaux réalisés pendant la détention du bien et ayant entraîné une amélioration de la qualité du logement sont comptabilisés pour leur valeur. Il s’agit par exemple de l’agrandissement d’une pièce, de l’ajout d’un garage, de travaux d’amélioration énergétique, etc.
Enfin, il convient de retrancher les amortissements fiscaux passés dans le cas d’un logement mis en location.
(https://jacheteenespagne.com/fiches-pratiques/cession-bien-immobilier-taxes/)
2. La plus value municipale (Plusvalía)
La plus-value immobilière espagnole et son grand faux ami.
La Plusvalía pourrait laisser penser à un français qu’il s’agit de l’impôt sur la plus-value immobilière. Non, il s’agit en réalité d’une taxe municipale, d’en général quelques centaines d’euros, décorrélée de toute valeur commerciale. De manière générale, trois critères entrent en compte dans le calcul de la plusvalía:
Le nombre d’années de détention du logement ;
La valeur de la maison fixée selon la zone géographique d’implantation ;
L’index cadastral municipal.
C’est donc un calcul assez complexe qui varie selon les communes, vous pouvez cependant l’estimer avec cette simulation : ici. https://jacheteenespagne.com/fiches-pratiques/cession-bien-immobilier-taxes/
Je suis propriétaire d’un bien en Espagne mais non résident, quels impôts dois-je payer ?
Toute personne n’ayant pas sa résidence fiscale en Espagne et propriétaire d’un bien de nature urbaine, quel qu’il soit, situé sur le territoire national est soumis à :
– L’Impôt sur le Revenu des Non-résidents réglementé par le Décret royal législatif 5/2004 du 5 mars 2004.
– L’Impôt sur la Fortune par obligation réelle, réglementé par la Loi 19/1991 du 6 juin 1991. Il faut tenir compte du fait que, depuis le 1-1-2008, l’Impôt sur la Fortune bénéficie d’un abattement de 100 % en application de l’article 3 de la Loi 4/2008 du 23 décembre 2008, modifiant l’article 33 de la Loi 19/1991 qui a ensuite été temporairement récupéré pour les exercices 2011 et 2015 par le biais du Décret Royal 13/2011 du 16 septembre 2011. À partir du 1er janvier 2016 l’abattement reviendra à 100 %.
– Un impôt local : l’Impôt sur les Biens Immobiliers.
(https://www.apigirona.com/fra/27.htm)
1. L’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR – impuestos sobre la renta de no residentes) : Il s’agit d’une taxe obligatoire pour les non résidents ne louant pas leur logement. Celui-ci se paye à l’aide du modèle 210 et est en général équivalent au montant de l’IBI. Son montant est estimé en calculant 1,1% de 19% de la valeur cadastrale du bien;
Si vous êtes non-résidents, en dehors de vos revenus locatifs éventuels, il faudra vous acquitter annuellement de l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR), égal à 19% sur 1,1% de la Valeur Cadastrale du Bien Immeuble pour les ressortissants de l’Union Européenne (d’Islande et de Norvège). Sinon ce sera 24% de 1,1% pour les autres. Ce taux de 1,1% peut être de 2% si la valeur cadastrale n’a pas été révisée au cours des 10 dernières années.Contrairement à la Taxe Foncière (IBI) qui est réclamée par la mairie du lieu où se situe le bien immobilier, c’est à vous de calculer, de remplir et de présenter chaque année ou chaque trimestre le formulaire de déclaration d’impôt d’IRNR au Centre des impôts. (https://acheterenespagne.fr/fiscalite-immobilier-en-espagne/#Lachat_dans_le_neuf)
2. – L’impôt foncier (IBI) : il s’agit d’une taxe obligatoire que tous les propriétaires qui possèdent des locaux, garages, maisons, appartements ou, en général, tout bien immobilier à leur nom doivent payer annuellement aux mairies. L’indicateur pris en compte pour calculer l’IBI est la valeur cadastrale de la propriété. Le coefficient appliqué à cette valeur est compris entre 0,4 et 1,3 %. Pour connaître la valeur cadastrale exacte d’un bien immobilier, il suffit de consulter le cadastre ou de consulter le reçu IBI que vous recevez chaque année. Par exemple, pour un appartement à 150.000€ acheté à Valence, l’IBI est généralement compris entre 300 et 500 euros par an.
3. l’Impôt sur le Patrimoine, l’équivalent de l’Impôt sur la Fortune en France. Cet impôt ne concerne que les ménages ayant un patrimoine en Espagne d’au minimum 700.000 €. Ou 1 million € si le bien acheté est votre résidence principale. Et de nombreuses communautés autonomes pratiquent une réduction fiscale, par exemple de 100% à Madrid ! Pour un actif total de 800.000 €, l’impôt sur le patrimoine sera de 200 € aux Canaries, 240 € en Andalousie, 280 € aux Baléares, 540 € dans la Communauté Valencienne et 770 € en Catalogne, et donc 0 € dans la Communauté de Madrid ! Evidemment pour les non-résidents, ne seront pris en compte que les droits et biens situés en Espagne (https://acheterenespagne.fr/fiscalite-immobilier-en-espagne/#Lachat_dans_le_neuf)
4. Les impôts sur les revenus locatifs
La fiscalité de l’immobilier s’étend évidemment aux revenus locatifs. Les impôts sur les revenus locatifs varient selon le type de location (classique longue durée / temporaire / touristique) et votre statut (résident/ non résident).
FISCALITÉ DES LOCATIONS CLASSIQUES LONGUE DURÉE (CONTRATS LOCATIFS DE 5 ANS)
La location classique a un double avantage fiscal non négligeable (que les locations temporaires et touristiques n’ont pas) :
• Les frais (gros travaux – rénovation de façade par exemple, impôt foncier IBI, charges de copropriété, assurances, travaux et frais de maintenance, …) sont déductibles des revenus bruts locatifs. Mais uniquement pour les propriétaires résidents de l’Union Européenne (plus Islande et Norvège).
• Et sur ces revenus nets, il y a en plus un abattement de 60%… Mais seulement pour les propriétaires résidents en Espagne.
N’oubliez pas évidemment votre déclaration annuelle que vous soyez résident ou non résident en Espagne. Si vous êtes résident espagnol, vous devrez présenter ces ressources dans votre Déclaration d’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF) ; ce seront vos revenus locatifs nets après abattement qui seront déclarés. Si vous êtes non-résident, vous êtes soumis à l’IRNR (l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents) et vous serez taxé à hauteur de 19% sur vos revenus locatifs nets pour les résidents de l’UE (plus Islande et Norvège) et de 24% pour les résidents extra-communautaires. Toujours pour les non-résidents en Espagne mais résidant dans un autre pays de l’UE, ces revenus sont exonérés dans leur pays ; mais ils doivent être déclarés pour l’imposition des revenus de leur pays selon la méthode du crédit d’impôt.
FISCALITÉ DES LOCATIONS TEMPORAIRES
Louer temporairement est plus taxé que la location classique : le propriétaire résident ne bénéficie pas des 60% d’abattements. Les locations temporaires sont taxées sur les revenus locatifs nets (loyers desquels on déduit les frais et charges sur la période de location) pour les propriétaires résidents de l’Union Européenne (plus Islande et Norvège) et sur la totalité pour les autres.
Comme pour les contrats normaux, les propriétaires doivent établir une déclaration fiscale annuelle. Si vous êtes résident espagnol, vous êtes soumis à l’IRPF. Si vous êtes non-résident, vous êtes soumis à l’IRNR et vous serez taxé à hauteur de 19% sur les revenus locatifs nets (avec obligation de déclaration dans votre pays d’origine) pour les propriétaires résidents de l’Union Européenne (plus Islande et Norvège) et sur 24% pour les autres.
FISCALITÉ DES LOCATIONS TOURISTIQUES
Depuis 2019, toutes les plateformes de location touristiques par internet sont tenues de déclarer toutes les locations. Donc n’essayer pas d’échapper à l’impôt si vous louez par leur intermédiaire, c’est impossible !
Alors quand et que devez-vous déclarer au fisc espagnol ? Cela dépend de votre situation.
Si vous êtes résident en Espagne, vous ferez votre déclaration au moment de rédiger votre IRPF (l’impôt sur le revenu). Vous devrez déclarer vos revenus nets, c’est-à-dire les recettes moins les charges fiscalement déductibles ; et en plus limitées au temps d’occupation. La remise de 60% pour les locations (prévue dans l’article 23.2 de la Loi sur l’IRPF) n’est pas applicable ; il s’agit de locations de courte durée et non d’une location permanente.
Si vous n’êtes pas résident en Espagne, vous êtes tenus de faire une déclaration par trimestre. Même si vous n’avez rien loué pendant un trimestre ! Ces revenus sont considérés et taxés comme «rendimiento de capital inmobiliario» (rendement du capital immobilier). Le revenu à déclarer est la totalité des recettes, avec possibilité de déduction des frais ou charges prévus dans l’IRPF (limitées aux durées de location) si le loueur est résident de l’Union Européenne (plus Islande et Norvège). Le taux d’imposition est de 19% pour les résidents de l’UE et de 24% pour les autres.
